Recentemente foi publicada a Lei Complementar 214/25, derivada do PLP 68/24, que estabelece as diretrizes da reforma tributária introduzida pela Emenda Constitucional 132/23.
Dentre as operações que sofrerão impactos com as novas normas, estão a locação e a venda de imóveis, o que traz uma necessária reflexão e planejamento.
No regime tributário atual, as pessoas físicas sofrem tributação da renda (locação) ou do ganho de capital (diferença positiva entre o valor da venda e o custo de aquisição). Por sua vez, as pessoas jurídicas arcam com a tributação do PIS, Cofins, IRPJ e da CSLL.
Nesse contexto, dentro da perspectiva do planejamento sucessório, uma das ferramentas mais utilizadas são as chamadas holdings ou empresas patrimoniais, ou seja, pessoas jurídicas criadas notadamente com propósito de planejamento sucessório, mas que também podem deter imóveis de propriedade da família e, através dela, realizar as operações de compra e venda e locação eventualmente necessárias.
Diferentemente da pessoa física, a receita auferida pelas pessoas jurídicas com objeto social imobiliário é tributada, no regime do lucro presumido, em aproximadamente 14,53% para receitas de locação e 6,73% para receitas de venda de imóveis contabilizados no estoque, enquanto que, na pessoa física, a alíquota seria de até 27,5% para a receita de aluguel, além do imposto de renda de 15% a 22,5% a título de ganho de capital sobre o lucro auferido na venda.
Com a reforma da tributação do consumo, tanto as pessoas físicas, atendidas determinadas condições, quanto as pessoas jurídicas, passam a ser contribuintes do IBS e da CBS, sendo mantida a tributação do IR, para pessoas físicas e jurídicas, além da CSLL para essas últimas. Importante destacar que a LC 214/25 oportuniza um regime de transição para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado, incidindo alíquota de 3,65% da receita bruta recebida, referente ao IBS e CBS. Para a incidência da alíquota reduzida, os contratos com finalidade comercial devem ter sido firmados até a data de 16/01/2025, bem como deverá ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 e tal alíquota será aplicada pelo prazo original do contrato. Para contratos com finalidade residencial, a alíquota diferenciada será aplicada pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação da Lei Complementar, nos termos do seu art. 487.
Detalhando-se um pouco mais a nova tributação advinda da LC 214/25, a pessoa física que locar mais de 3 imóveis distintos e que a receita total destas operações exceda R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior (ou seja, R$ 20.000,00 ao mês por exemplo), além de arcar com o imposto de renda, também será considerada contribuinte do IBS e da CBS. Caso as receitas com locação excedam o montante anual de R$ 288.000,00, não importando a quantidade de imóveis, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano-calendário. Na venda, além do ganho de capital, devem ser recolhidos o IBS e a CBS no caso de alienação de mais de 3 imóveis no ano ou de mais de 1 imóvel que tenha sido construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação.
A alíquota estimada para o IBS e CBS é em torno de 28%, de modo que foi prevista uma redução de 50% da alíquota para operações de compra e venda e de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, nos termos do art. 261 da Lei Complementar. Dessa forma, é possível estimar uma alíquota de 14% incidente sobre a venda e de 8,4% sobre a locação.
Para as Pessoas Jurídicas, lembra-se ainda que há a incidência do imposto de renda (IR) e contribuição social sobre o lucro (CSLL) nessas operações, de modo que a tributação final estimada até o momento (tendo em vista possível reforma na tributação sobre a renda e alterações da alíquota definitiva) alcança 17,08% na venda e 19,28% para locação.
Vê-se portanto que, embora a reforma tributária também traga expectativa de aumento na carga tributária da pessoa jurídica, entre elas as Holdings Imobiliárias, a tributação ainda permanecerá menor do que na pessoa física.
Um outro ponto de consideração é que se o locador pessoa física não for contribuinte do IBS e da CBS, por estar abaixo dos limites previstos na legislação, a locação não sofrerá incidência desses tributos, e consequentemente, o locatário não poderá aproveitar o crédito proveniente da não cumulatividade plena, de modo que empresas, por exemplo, podem ter preferência por alugar imóveis onde os locadores também sejam pessoas jurídicas e necessariamente contribuintes do IBS e da CBS, visando garantir o creditamento.
Por fim, tem-se que a CBS e o IBS incidirão sobre o fornecimento de bens e de serviços, de forma onerosa ou gratuita, hipótese esta última que inclui o comodato (empréstimo gratuito de bem não fungível, como os imóveis), situação comum em Holdings que cedem imóveis a sócios (normalmente a residência destes), sendo cabível a avaliação econômica também sob este aspecto.
Em conclusão, verifica-se que a reforma tributária impactará a forma como pessoas físicas e jurídicas — especialmente aquelas estruturadas como holdings imobiliárias — conduzem suas operações de locação, venda e cessão de imóveis. Ainda que se observe uma tendência de aumento da carga tributária para as pessoas jurídicas, estas continuam, em muitos casos, a apresentar vantagens fiscais relevantes em comparação à tributação aplicável às pessoas físicas, sobretudo em razão da possibilidade de creditamento e da aplicação de alíquotas efetivas mais baixas.
Curitiba, julho de 2025.
DRESCH FILHO & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Alessandro Vinicius Pilatti – OAB/PR 30.015