Através do previsto no Art. 6º e seguintes da Lei n. 14.973/24 (publicada em 16/09/24 e regulamentada no ponto pela Instrução Normativa RFB 2.222/24), restou permitido aos contribuintes proprietários de imóveis atualizarem o valor de tais bens para o seu respectivo valor de mercado, pagando o imposto de renda sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado do imóvel com alíquotas reduzidas [(de 4% para pessoas físicas e de 10% para pessoas jurídicas (6% de IR + 4% de CSLL)]. Tal opção, acompanhada do pagamento integral dos tributos, deve ser realizada até o dia 16/12/2024.
Em que pese, em uma primeira leitura, aparentar representar uma possibilidade de redução tributária e benefício econômico, tal opção deve ser analisada com cautela.
O primeiro ponto de destaque é o tempo de permanência com o imóvel, já que, para haver o aproveitamento integral dos benefícios tributários, o bem não poderá ser vendido nos 15 (quinze) anos subsequentes. Caso haja a venda do imóvel antes deste prazo, há possibilidade, inclusive, de a tributação ser superior em comparação à incidente sem a atualização.
Nos termos da Lei 14.973/24, se a venda ocorrer em até 36 meses, não há nenhuma vantagem tributária decorrente da atualização, visto que o percentual proporcional de alíquota reduzida é 0%. Em outras palavras, o contribuinte faz o adiantamento do imposto (à alíquota de 4%), e depois, quando da venda, ainda deve pagar o ganho de capital sobre o valor atualizado do imóvel (à alíquota normal de 15%). Em acréscimo, nem a lei e nem a instrução normativa preveem a possibilidade de compensação do imposto já pago nestes casos.
A partir de 36 meses, a tributação será calculada com base no tempo decorrido até a venda do imóvel e o valor do bem antes e depois da atualização, com o percentual variando gradualmente de 8% até 100%, quando alcançado 180 meses, sendo que, para fins de cálculo do imposto sobre o ganho de capital, será considerado o valor sem atualização. Em síntese, quanto menos tempo tiver decorrido entre a atualização e a venda, menor o benefício ao contribuinte e maior a tributação.
Além disso, nos termos do § 2º do Art. 7º da nova lei, as pessoas jurídicas não poderão deduzir a depreciação decorrente desse custo adicional resultante da reavaliação tributária.
Outro ponto de destaque é que, no caso de pessoas físicas, a IN RFB 2.222/24 não permite a aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada na atualização. Atualmente, a legislação já permite que alguns fatores, como o tempo de permanência com o imóvel, gerem a redução do Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital, com destaque para as isenções previstas no art. 23 da lei 9.250 de 1995 e no art. 39 da lei 11.196 de 2005.
Em relação à isenção do art. 23 da lei 9.250, ela possui três condições para a dispensa do recolhimento do imposto, que devem ser observadas de forma concomitante: a) o imóvel alienado deve ser o único que o alienante possuía; b) o valor da alienação deve ser de até R$ 440.000,00 e c) o alienante não pode ter se beneficiado dessa isenção nos últimos 5 anos.
Por outro lado, a isenção prevista no art. 39 da lei 11.196 de 2005 concede à pessoa física dispensa legal no recolhimento do imposto de renda sobre o lucro imobiliário, desde que o produto da venda seja aplicado na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) no país, dentro do prazo de 180 dias contados da data da celebração do contrato de venda do imóvel anterior.
Caso o contribuinte não se enquadre nas isenções acima, deverá apurar o lucro obtido na operação de venda do imóvel e calcular o ganho de capital devido. No entanto, mesmo nesses casos, há benefícios que reduzem a base de cálculo, diminuindo o valor do tributo a ser pago. São eles:
- a) a redução do ganho de capital prevista na tabela anexa ao art. 18 da lei 7.713/88, a qual prevê uma redução de 100% a 5% no imposto, conforme o ano de aquisição do bem, sendo aplicável apenas a imóveis adquiridos até 31/12/88. Nesse caso, quanto maior o tempo de propriedade do imóvel, maior será o percentual de redução do ganho de capital; e b) a redução do ganho de capital prevista nos incisos I e II do art. 40 da lei 11.196/05, que estabelecem fatores de redução denominados FR1 e FR2, cujos percentuais são determinados por fórmulas específicas vinculadas à data da aquisição do imóvel (quanto mais tempo o contribuinte manteve o imóvel, maior a redução no ganho de capital).
Assim, caso a pessoa física opte por atualizar o valor do custo de aquisição com base na nova lei 14.973/24, será importante considerar os benefícios já previstos em leis anteriores, em contrapartida com as limitações estabelecidas por aquela.
O que se conclui, portanto, é que, embora a atualização do valor de imóveis para valor de mercado, com pagamento antecipado do Imposto de Renda com alíquotas reduzidas possa parecer à primeira vista como uma vantagem econômica, a realidade aplicável à maioria dos casos demonstra que, além de ser exigida a permanência com o imóvel por vários anos até que haja efetividade da redução das alíquotas, também são perdidas outras vantagens econômicas já previstas na legislação, de modo que a opção pelo “benefício” previsto pela nova Lei n. 14.973/24 deve ser avaliado com atenção pelos proprietários de imóveis.
Curitiba, outubro de 2024.
DRESCH FILHO & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Alessandro Vinicius Pilatti – OAB/PR 30.015